Loi Denormandie
Défiscalisation dans l'ancien avec travaux
Présentation générale du dispositif
La loi Denormandie, créée en 2019, est le pendant de la loi Pinel pour l'investissement dans l'ancien. Elle vise à revitaliser les centres-villes en encourageant la rénovation de logements anciens dans les villes moyennes éligibles au programme "Action Cœur de Ville".
Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du montant de l'investissement (prix d'achat + travaux) en contrepartie d'un engagement de location et de travaux d'amélioration représentant au minimum 25% du coût total de l'opération.
Le régime vient à échéance fin d'année 2027.
Conditions et éléments complémentaires
Critères d'éligibilité
✓ Localisation : Commune éligible au programme "Action Cœur de Ville" ou ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT)
✓ Type de bien : Logement ancien nécessitant des travaux d'amélioration ou locaux transformés en logements
✓ Travaux obligatoires : Au minimum 25% du coût total (achat + travaux). Les travaux doivent améliorer la performance énergétique d'au moins 30% ou 2 classes DPE
✓ Location : Mise en location nue (non meublée) dans les 12 mois suivant les travaux, à titre de résidence principale du locataire
Taux de réduction selon la durée d'engagement
| Durée d'engagement | Taux de réduction | Réduction annuelle |
|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 2% par an |
| 9 ans | 18% | 2% par an |
| 12 ans | 21% | 1% par an |
Plafonds de loyers et de ressources
| Zone | Plafond de loyer mensuel (€/m²) | Ressources annuelles (personne seule) |
|---|---|---|
| Zone A bis | 18,89 € | 41 855 € |
| Zone A | 14,03 € | 41 855 € |
| Zone B1 | 11,31 € | 34 177 € |
| Zone B2 / C | 9,83 € | 30 763 € |
Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- Emplacement de choix : Centre-ville, proche des commerces et transports
- Réduction d'impôt intéressante : Jusqu'à 21% de l'investissement
- Amélioration du bien : Valorisation par les travaux
- Marché locatif actif : Forte demande en centre-ville
- Cachet de l'ancien : Charme et authenticité
⚠️ Inconvénients
- Travaux obligatoires : Minimum 25% du coût total
- Plafonds de loyers : Encadrement strict des loyers
- Plafonds de ressources : Limitation du choix des locataires
- Engagement long : 6 à 12 ans de location obligatoire
- Gestion des travaux : Suivi et coordination nécessaires
- Zones limitées : 1500 villes éligibles
Notre accompagnement
Les 63 000 € de réduction d’impôt ne sont acquis que si chaque condition est remplie : commune éligible, part de travaux suffisante, loyers et ressources des locataires plafonnés, durée de location respectée.
Vous n’avez pas à le vérifier seul : nos avocats fiscalistes partenaires vous remettent une lettre d’éligibilité écrite avant la signature, et la garantie de bonne exécution (GBE) sécurise la réalisation des travaux. Nous suivons ensuite votre opération sur toute la durée de l’engagement.
Exemple chiffré détaillé
Profil de l'investisseur
Situation : Couple marié, 2 enfants
Revenus annuels : 75 000 €
Impôt sur le revenu : 8 500 € par an
Tranche marginale d'imposition : 30%
Caractéristiques de l'opération
| Élément | Montant | Détails |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 100 000 € | Appartement T3 de 60m² - Bourges (Zone B2) |
| Travaux d'amélioration | 60 000 € | Rénovation complète + amélioration énergétique |
| Frais de notaire | 8 000 € | ~8% du prix d'acquisition |
| INVESTISSEMENT TOTAL | 168 000 € | Coût global hors frais annexes |
✓ Vérification du seuil de travaux :
Part des travaux = 60 000 € / (100 000 € + 60 000 €) = 37,5%
✅ Condition respectée (> 25%)
Calcul de la réduction d'impôt (engagement 12 ans)
Avantage fiscal sur 12 ans
Rentabilité locative
| Revenus et charges | Montant mensuel | Montant annuel |
|---|---|---|
| Loyer plafonné Denormandie (60m² × 9,83€) | 590 € | 7 080 € |
| Charges de copropriété | 80 € | 960 € |
| Taxe foncière | - | 600 € |
| Assurance PNO | - | 180 € |
| Frais de gestion (7%) | - | 500 € |
| Revenus nets annuels | - | 4 840 € |
Bilan financier global sur 12 ans
Récapitulatif financier
Conclusion de l'exemple :
Grâce à la loi Denormandie, l'investisseur a pu :
- Constituer un patrimoine de 180 000 € pour un coût net de seulement 76 320 €
- Bénéficier d'une réduction d'impôt de 33 600 € étalée sur 12 ans
- Générer des revenus locatifs complémentaires de 58 080 €
- Acquérir un bien rénové en centre-ville avec un excellent emplacement
Le rendement net de l'opération est d'environ 6,8% par an, ce qui est très attractif pour un investissement avec garantie locative en centre-ville.
Points d'attention
⚠️ Avant de vous lancer :
• Vérifiez l'éligibilité de la commune sur le site du gouvernement
• Respectez impérativement le seuil de 25% de travaux minimum
• Chiffrez précisément les travaux avec un professionnel avant l'achat
• Validez que les plafonds de loyers permettent une rentabilité correcte
• Étudiez le marché locatif local pour anticiper la demande
• Conservez tous les justificatifs de travaux pour l'administration fiscale
Loi Denormandie
Défiscalisation dans l'ancien avec travaux
Présentation générale du dispositif
La loi Denormandie, créée en 2019, est le pendant de la loi Pinel pour l'investissement dans l'ancien. Elle vise à revitaliser les centres-villes en encourageant la rénovation de logements anciens dans les villes moyennes éligibles au programme "Action Cœur de Ville".
Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du montant de l'investissement (prix d'achat + travaux) en contrepartie d'un engagement de location et de travaux d'amélioration représentant au minimum 25% du coût total de l'opération.
Le régime vient à échéance fin d'année 2027.
Conditions et éléments complémentaires
Critères d'éligibilité
✓ Localisation : Commune éligible au programme "Action Cœur de Ville" ou ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT)
✓ Type de bien : Logement ancien nécessitant des travaux d'amélioration ou locaux transformés en logements
✓ Travaux obligatoires : Au minimum 25% du coût total (achat + travaux). Les travaux doivent améliorer la performance énergétique d'au moins 30% ou 2 classes DPE
✓ Location : Mise en location nue (non meublée) dans les 12 mois suivant les travaux, à titre de résidence principale du locataire
Taux de réduction selon la durée d'engagement
| Durée d'engagement | Taux de réduction | Réduction annuelle |
|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 2% par an |
| 9 ans | 18% | 2% par an |
| 12 ans | 21% | 1% par an |
Plafonds de loyers et de ressources
| Zone | Plafond de loyer mensuel (€/m²) | Ressources annuelles (personne seule) |
|---|---|---|
| Zone A bis | 18,89 € | 41 855 € |
| Zone A | 14,03 € | 41 855 € |
| Zone B1 | 11,31 € | 34 177 € |
| Zone B2 / C | 9,83 € | 30 763 € |
Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- Emplacement de choix : Centre-ville, proche des commerces et transports
- Réduction d'impôt intéressante : Jusqu'à 21% de l'investissement
- Amélioration du bien : Valorisation par les travaux
- Marché locatif actif : Forte demande en centre-ville
- Cachet de l'ancien : Charme et authenticité
⚠️ Inconvénients
- Travaux obligatoires : Minimum 25% du coût total
- Plafonds de loyers : Encadrement strict des loyers
- Plafonds de ressources : Limitation du choix des locataires
- Engagement long : 6 à 12 ans de location obligatoire
- Gestion des travaux : Suivi et coordination nécessaires
- Zones limitées : 1500 villes éligibles
Notre accompagnement
Les 63 000 € de réduction d’impôt ne sont acquis que si chaque condition est remplie : commune éligible, part de travaux suffisante, loyers et ressources des locataires plafonnés, durée de location respectée.
Vous n’avez pas à le vérifier seul : nos avocats fiscalistes partenaires vous remettent une lettre d’éligibilité écrite avant la signature, et la garantie de bonne exécution (GBE) sécurise la réalisation des travaux. Nous suivons ensuite votre opération sur toute la durée de l’engagement.
Exemple chiffré détaillé
Profil de l'investisseur
Situation : Couple marié, 2 enfants
Revenus annuels : 75 000 €
Impôt sur le revenu : 8 500 € par an
Tranche marginale d'imposition : 30%
Caractéristiques de l'opération
| Élément | Montant | Détails |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 100 000 € | Appartement T3 de 60m² - Bourges (Zone B2) |
| Travaux d'amélioration | 60 000 € | Rénovation complète + amélioration énergétique |
| Frais de notaire | 8 000 € | ~8% du prix d'acquisition |
| INVESTISSEMENT TOTAL | 168 000 € | Coût global hors frais annexes |
✓ Vérification du seuil de travaux :
Part des travaux = 60 000 € / (100 000 € + 60 000 €) = 37,5%
✅ Condition respectée (> 25%)
Calcul de la réduction d'impôt (engagement 12 ans)
Avantage fiscal sur 12 ans
Rentabilité locative
| Revenus et charges | Montant mensuel | Montant annuel |
|---|---|---|
| Loyer plafonné Denormandie (60m² × 9,83€) | 590 € | 7 080 € |
| Charges de copropriété | 80 € | 960 € |
| Taxe foncière | - | 600 € |
| Assurance PNO | - | 180 € |
| Frais de gestion (7%) | - | 500 € |
| Revenus nets annuels | - | 4 840 € |
Bilan financier global sur 12 ans
Récapitulatif financier
Conclusion de l'exemple :
Grâce à la loi Denormandie, l'investisseur a pu :
- Constituer un patrimoine de 180 000 € pour un coût net de seulement 76 320 €
- Bénéficier d'une réduction d'impôt de 33 600 € étalée sur 12 ans
- Générer des revenus locatifs complémentaires de 58 080 €
- Acquérir un bien rénové en centre-ville avec un excellent emplacement
Le rendement net de l'opération est d'environ 6,8% par an, ce qui est très attractif pour un investissement avec garantie locative en centre-ville.
Points d'attention
⚠️ Avant de vous lancer :
• Vérifiez l'éligibilité de la commune sur le site du gouvernement
• Respectez impérativement le seuil de 25% de travaux minimum
• Chiffrez précisément les travaux avec un professionnel avant l'achat
• Validez que les plafonds de loyers permettent une rentabilité correcte
• Étudiez le marché locatif local pour anticiper la demande
• Conservez tous les justificatifs de travaux pour l'administration fiscale
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