Le simulateur Denormandie est un outil innovant conçu pour aider les investisseurs à évaluer la rentabilité de leurs projets immobiliers dans le cadre du dispositif Denormandie. Ce simulateur permet de calculer les avantages fiscaux potentiels et d'analyser les coûts associés à la rénovation de logements anciens dans certaines zones géographiques. Grâce à une interface intuitive, il facilite la prise de décision en fournissant des estimations précises et personnalisées, contribuant ainsi à encourager la revitalisation des centres-villes et à promouvoir le développement durable.
Simulateur Denormandie
Économie d'impôt, rentabilité, cash-flow après impôt et revente d'une opération Denormandie, calculés année par année aux règles 2026.
Acquisition
Financement
Exploitation
Fiscalité
Projection et revente
| Coût total de l'opération | – |
| Dont frais de notaire | – |
| Montant emprunté | – |
Conclusion de l'opération
| Économie d'impôt | |
| Économie d'impôt totale | – |
| Soit en moyenne par an | – |
| Part du coût total financée par l'économie d'impôt | – |
| Chiffres de l'opération | |
| Prix d'achat | – |
| Travaux | – |
| Frais de notaire, d'agence et de dossier | – |
| Coût total de l'opération | – |
| Apport / montant emprunté | – |
| Loyers annuels hors charges | – |
| Cash-flow mensuel moyen après impôt | – |
| Prix de revente estimé | – |
| Produit net de la revente (après crédit et impôt) | – |
| Enrichissement net | – |
| Rentabilité | |
| Rendement brut | – |
| Rendement net de charges | – |
| Rendement net-net, après impôt | – |
| TRI de l'apport | – |
Simulation indicative établie sur les règles fiscales en vigueur en 2026, pour une location nue au régime réel : revenus fonciers soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Denormandie (art. 199 novovicies du CGI) : réduction de 12 %, 18 % ou 21 % du coût total de l'opération (prix, frais d'acquisition et travaux), dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m², accordée à compter de l'année d'achèvement des travaux à raison de 2 % par an pendant 6 ou 9 ans, puis de 1 % par an pendant 3 ans en cas de prolongation à 12 ans ; la fraction excédant l'impôt est perdue ; plafond global des niches de 10 000 € par an ; travaux d'au moins 25 % du coût total ; plafonds de loyers et de ressources des locataires ; acquisitions jusqu'au 31/12/2027. Déficit foncier (art. 156 du CGI, BOI-RFPI-BASE-30-20) : les loyers bruts compensent d'abord les intérêts et frais d'emprunt ; le déficit des autres charges s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent se reportant 10 ans sur les revenus fonciers ; le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation. Revente : plus-value des particuliers imposée à 19 % et 17,2 % après abattements pour durée de détention, forfaits de 7,5 % (frais d'acquisition) et de 15 % (travaux, au-delà de 5 ans de détention), surtaxe au-delà de 50 000 €. L'économie d'impôt est celle que procure l'avantage propre au dispositif, à opération identique : déduction des travaux (déficit foncier, Monuments Historiques), réduction d'impôt (Malraux, Denormandie) ou amortissement (Jeanbrun) ; sans dispositif, le simulateur indique l'impôt dû sur les loyers. Elle s'entend hors plus-value. Hypothèses : impôt, tranche marginale et revenus fonciers du foyer constants, économies limitées à l'impôt dû, crédit débloqué en totalité à l'acquisition, travaux payés selon l'échéancier saisi et achevés la dernière année de paiement, valeur de départ égale au prix d'achat plus travaux. Ne constitue pas un conseil en investissement ; seule une étude personnalisée permet d'établir un chiffrage engageant. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Version du 21/10/2026 (v2).
Simulateur Denormandie
Économie d'impôt, rentabilité, cash-flow après impôt et revente d'une opération Denormandie, calculés année par année aux règles 2026.
Acquisition
Financement
Exploitation
Fiscalité
Projection et revente
| Coût total de l'opération | – |
| Dont frais de notaire | – |
| Montant emprunté | – |
Conclusion de l'opération
| Économie d'impôt | |
| Économie d'impôt totale | – |
| Soit en moyenne par an | – |
| Part du coût total financée par l'économie d'impôt | – |
| Chiffres de l'opération | |
| Prix d'achat | – |
| Travaux | – |
| Frais de notaire, d'agence et de dossier | – |
| Coût total de l'opération | – |
| Apport / montant emprunté | – |
| Loyers annuels hors charges | – |
| Cash-flow mensuel moyen après impôt | – |
| Prix de revente estimé | – |
| Produit net de la revente (après crédit et impôt) | – |
| Enrichissement net | – |
| Rentabilité | |
| Rendement brut | – |
| Rendement net de charges | – |
| Rendement net-net, après impôt | – |
| TRI de l'apport | – |
Simulation indicative établie sur les règles fiscales en vigueur en 2026, pour une location nue au régime réel : revenus fonciers soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Denormandie (art. 199 novovicies du CGI) : réduction de 12 %, 18 % ou 21 % du coût total de l'opération (prix, frais d'acquisition et travaux), dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m², accordée à compter de l'année d'achèvement des travaux à raison de 2 % par an pendant 6 ou 9 ans, puis de 1 % par an pendant 3 ans en cas de prolongation à 12 ans ; la fraction excédant l'impôt est perdue ; plafond global des niches de 10 000 € par an ; travaux d'au moins 25 % du coût total ; plafonds de loyers et de ressources des locataires ; acquisitions jusqu'au 31/12/2027. Déficit foncier (art. 156 du CGI, BOI-RFPI-BASE-30-20) : les loyers bruts compensent d'abord les intérêts et frais d'emprunt ; le déficit des autres charges s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent se reportant 10 ans sur les revenus fonciers ; le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation. Revente : plus-value des particuliers imposée à 19 % et 17,2 % après abattements pour durée de détention, forfaits de 7,5 % (frais d'acquisition) et de 15 % (travaux, au-delà de 5 ans de détention), surtaxe au-delà de 50 000 €. L'économie d'impôt est celle que procure l'avantage propre au dispositif, à opération identique : déduction des travaux (déficit foncier, Monuments Historiques), réduction d'impôt (Malraux, Denormandie) ou amortissement (Jeanbrun) ; sans dispositif, le simulateur indique l'impôt dû sur les loyers. Elle s'entend hors plus-value. Hypothèses : impôt, tranche marginale et revenus fonciers du foyer constants, économies limitées à l'impôt dû, crédit débloqué en totalité à l'acquisition, travaux payés selon l'échéancier saisi et achevés la dernière année de paiement, valeur de départ égale au prix d'achat plus travaux. Ne constitue pas un conseil en investissement ; seule une étude personnalisée permet d'établir un chiffrage engageant. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Version du 21/10/2026 (v2).
"J'ai choisi le dispositif Denormandie pour revitaliser un immeuble de centre-ville acheté 110 000 €. Après 45 000 € de travaux axés sur la performance énergétique, je propose aujourd'hui un logement sain et moderne à mes locataires. Cet engagement citoyen est récompensé par une réduction d'impôt totale de 32 550 € étalée sur 12 ans, un véritable coup de pouce pour ma retraite."
Thomas, jeune investisseur.
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