Le simulateur Malraux est un outil innovant conçu pour aider les investisseurs à naviguer dans le dispositif Malraux. Ce simulateur permet de calculer les avantages fiscaux potentiels liés à la rénovation de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés. En fournissant des estimations précises et personnalisées, il aide à maximiser les bénéfices tout en contribuant à la préservation du patrimoine architectural.
Simulateur Malraux
Économie d'impôt, rentabilité, cash-flow après impôt et revente d'une opération Malraux, calculés année par année aux règles 2026.
Acquisition
Paiement des travaux
Financement
Exploitation
Fiscalité
Projection et revente
Aperçu. Le calcul s'active sur la page publiée, une fois la page enregistrée et hors mode édition. Si ce message reste affiché, rechargez la page ; s'il persiste, le code n'a pas été collé en entier dans un bloc « Code intégré ».
Part du coût total financée par l'économie d'impôt
–
Chiffres de l'opération
Prix d'achat
–
Travaux
–
Frais de notaire, d'agence et de dossier
–
Coût total de l'opération
–
Apport / montant emprunté
–
Loyers annuels hors charges
–
Cash-flow mensuel moyen après impôt
–
Prix de revente estimé
–
Produit net de la revente (après crédit et impôt)
–
Enrichissement net
–
Rentabilité
Rendement brut
–
Rendement net de charges
–
Rendement net-net, après impôt
–
TRI de l'apport
–
Simulation indicative établie sur les règles fiscales en vigueur en 2026, pour une location nue au régime réel : revenus fonciers soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Malraux (art. 199 tervicies du CGI) : réduction d'impôt de 30 % (site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé) ou de 22 % (PVAP approuvé ou restauration déclarée d'utilité publique) des travaux payés, dans la limite de 400 000 € sur 4 années consécutives, hors plafonnement global des niches ; la fraction excédant l'impôt se reporte sur les 3 années suivantes ; les travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers ; location nue de 9 ans prenant effet dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Déficit foncier (art. 156 du CGI, BOI-RFPI-BASE-30-20) : les loyers bruts compensent d'abord les intérêts et frais d'emprunt ; le déficit des autres charges s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent se reportant 10 ans sur les revenus fonciers ; le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation. Revente : plus-value des particuliers imposée à 19 % et 17,2 % après abattements pour durée de détention, forfaits de 7,5 % (frais d'acquisition) et de 15 % (travaux, au-delà de 5 ans de détention), surtaxe au-delà de 50 000 €. L'économie d'impôt est celle que procure l'avantage propre au dispositif, à opération identique : déduction des travaux (déficit foncier, Monuments Historiques), réduction d'impôt (Malraux, Denormandie) ou amortissement (Jeanbrun) ; sans dispositif, le simulateur indique l'impôt dû sur les loyers. Elle s'entend hors plus-value. Hypothèses : impôt, tranche marginale et revenus fonciers du foyer constants, économies limitées à l'impôt dû, crédit débloqué en totalité à l'acquisition, travaux payés selon l'échéancier saisi et achevés la dernière année de paiement, valeur de départ égale au prix d'achat plus travaux. Ne constitue pas un conseil en investissement ; seule une étude personnalisée permet d'établir un chiffrage engageant. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Version du 21/10/2026 (v2).
Simulateur Malraux
Économie d'impôt, rentabilité, cash-flow après impôt et revente d'une opération Malraux, calculés année par année aux règles 2026.
Acquisition
Paiement des travaux
Financement
Exploitation
Fiscalité
Projection et revente
Aperçu. Le calcul s'active sur la page publiée, une fois la page enregistrée et hors mode édition. Si ce message reste affiché, rechargez la page ; s'il persiste, le code n'a pas été collé en entier dans un bloc « Code intégré ».
Part du coût total financée par l'économie d'impôt
–
Chiffres de l'opération
Prix d'achat
–
Travaux
–
Frais de notaire, d'agence et de dossier
–
Coût total de l'opération
–
Apport / montant emprunté
–
Loyers annuels hors charges
–
Cash-flow mensuel moyen après impôt
–
Prix de revente estimé
–
Produit net de la revente (après crédit et impôt)
–
Enrichissement net
–
Rentabilité
Rendement brut
–
Rendement net de charges
–
Rendement net-net, après impôt
–
TRI de l'apport
–
Simulation indicative établie sur les règles fiscales en vigueur en 2026, pour une location nue au régime réel : revenus fonciers soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Malraux (art. 199 tervicies du CGI) : réduction d'impôt de 30 % (site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé) ou de 22 % (PVAP approuvé ou restauration déclarée d'utilité publique) des travaux payés, dans la limite de 400 000 € sur 4 années consécutives, hors plafonnement global des niches ; la fraction excédant l'impôt se reporte sur les 3 années suivantes ; les travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers ; location nue de 9 ans prenant effet dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Déficit foncier (art. 156 du CGI, BOI-RFPI-BASE-30-20) : les loyers bruts compensent d'abord les intérêts et frais d'emprunt ; le déficit des autres charges s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent se reportant 10 ans sur les revenus fonciers ; le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation. Revente : plus-value des particuliers imposée à 19 % et 17,2 % après abattements pour durée de détention, forfaits de 7,5 % (frais d'acquisition) et de 15 % (travaux, au-delà de 5 ans de détention), surtaxe au-delà de 50 000 €. L'économie d'impôt est celle que procure l'avantage propre au dispositif, à opération identique : déduction des travaux (déficit foncier, Monuments Historiques), réduction d'impôt (Malraux, Denormandie) ou amortissement (Jeanbrun) ; sans dispositif, le simulateur indique l'impôt dû sur les loyers. Elle s'entend hors plus-value. Hypothèses : impôt, tranche marginale et revenus fonciers du foyer constants, économies limitées à l'impôt dû, crédit débloqué en totalité à l'acquisition, travaux payés selon l'échéancier saisi et achevés la dernière année de paiement, valeur de départ égale au prix d'achat plus travaux. Ne constitue pas un conseil en investissement ; seule une étude personnalisée permet d'établir un chiffrage engageant. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Version du 21/10/2026 (v2).
"La Loi Malraux m'a permis d'acquérir une pépite architecturale en secteur sauvegardé pour 200 000 €. En consacrant 150 000 € à des travaux supervisés par les Architectes des Bâtiments de France, j'ai créé un actif de prestige. Le gain fiscal immédiat de 45 000 € (30 % des travaux) a été un accélérateur de rentabilité incomparable pour mon portefeuille immobilier."
Sophie, entrepreneuse.
Bénéficiez d'une étude personnalisée réalisée par nos avocats fiscalistes partenaires.